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Grundsteuer-Reform

Einigung über die Grundsteuerreform mit „Öffnungsklausel“

 

Zum 1. Februar 2019 haben sich Bund und Länder auf die Eckpunkte für eine Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts verständigt. Mittels geplanter Neuregelungen soll die Steuerlast zukünftig fair und sozial gerecht verteilt sowie in der Praxis einfach und unbürokratisch zu erheben sein. Kritik an dem bisherigen Eckpunktepapier wurde hierbei insbesondere von dem bayerischen Landesfinanzministerium geäußert.  

Für das wertabhängige Modell, wie es von Bundesfinanzminister Scholz im ursprünglichen Eckpunktepapier festgehalten wurde, sind für die Berechnung der Grundsteuer die Grundstückswerte, das Gebäudealter sowie die durchschnittlichen Mietkosten heranzuziehen. Der soziale Wohnungsbau soll bei der Bemessung der Grundsteuer insbesondere gefördert werden.

Demgegenüber zieht das bayerische Landesfinanzministerium ein Flächenmodell vor, bei dem sich die Berechnung der Grundsteuer pauschal an der reinen Grundstücksfläche orientiert. Teurere und günstigere Lagen sollen darüber hinausgehend mit einem entsprechenden Multiplikator bewertet werden.

Die damals von Bayern und im Anschluss daran auch von Hamburg, Hessen und Niedersachen geäußerte Kritik an dem Modell des Bundesfinanzministers führte nunmehr dazu, das mit Koalitionsausschuss vom 16. Juni 2019 in Berlin eine endgültige Einigung in allen substanziellen Fragen zur Ausgestaltung des Gesetzesentwurfes stattgefunden hat. Der Gesetzesentwurf zeigt, dass Olaf Scholz sich vergeblich gegen eine Öffnungsklausel für die Länder bei der Grundsteuer gewehrt hat. Im Juli 2019 soll der Gesetzesentwurf im Bundestag vorgestellt werden.

In der neuen Fassung können die Bundesländer nunmehr, durch Aufnahme der von Bayern geforderten „Öffnungsklausel“ (Abweichungsmöglichkeit), bei der Berechnung der Grundsteuer pauschal von der reinen Grundstücksfläche ausgehen, sofern sie nicht das wertabhängige Modell nach Vorgabe des Bundesgesetzes nutzen. Die dafür vorgesehenen  Anpassungen im Grundgesetz bestehen aus zwei Teilen. So wird der Katalog, zum einen um die Grundsteuer als künftige Nr. 7 erweitert (Art. 72 Abs. 3 GG) zum anderen wird es eine weitere Ergänzung geben, die klarstellt, dass die Länder "frühestens für Zeiträume ab dem 1. Januar 2025" die Öffnungsklausel anwenden dürfen (Art. 125b GG).

Inwieweit den Bundesländern Autonomie im Rahmen von „Öffnungsklauseln“ bei der Ermittlung der Grundsteuer zusteht, steht allerdings weiterhin zur Diskussion.

Der bisherige Einheitswert soll durch einen neuen „Grundsteuerwert“ ersetzt werden, der die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer liefert. Definiert wird er in einem vollständig neuen Abschnitt sieben im Bewertungsgesetz.

Die Neubewertung der Grundstücke hat grundsätzlich bis zum 1. Januar 2022 stattzufinden. Nach sieben Jahren ist eine Neubewertung durchzuführen. Die so neu berechnete Grundsteuer soll ab 2025 fällig werden.

Ob dem Vorwurf, dass die Grundsteuer durch das neue Berechnungsmodell insgesamt steige und mit ihm auch die Mieten, geglaubt werden darf, bleibt abzuwarten. An die Gemeinden wird daher der Appell gerichtet, die aus der Neubewertung der Grundbesitze resultierenden Belastungsverschiebungen durch eine ggf. erforderliche Anpassung des Hebesatzes auszugleichen.

Nachfolgend haben wir Ihnen die Eckpunkte zur Grundsteuer-Reform des Bundesministeriums der Finanzen vom 1. Februar 2019 zusammengefasst:

  • Bei Wohngrundstücken wird zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage an die aus dem Mikrozensus des Statistisches Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten (Mieten aus dem Mikrozensus, nach Mietstufen gestaffelt) angeknüpft. Anstelle der durchschnittlichen Nettokaltmiete wird die tatsächlich vereinbarte Nettokaltmiete angesetzt, wenn der Eigentümer dem Mieter Grundstücke oder Grundstücksteile zu einer Nettokaltmiete überlasst, die bis zu 30 Prozent unterhalb der durchschnittlichen Nettokaltmiete liegt. Überlässt der Eigentümer dem Mieter Grundstücke oder Grundstücksteile zu einer Nettokaltmiete, die über 30 Prozent unterhalb der durchschnittlichen Nettokaltmiete liegt, ist die um 30 Prozent geminderte durchschnittliche Nettokaltmiete anzusetzen.
  • Das Baujahr ist für die Ermittlung des Grundstückswerts ein notwendiger Bewertungsparameter. Für Gebäude, die vor 1948 erbaut wurden, genügt aus Vereinfachungsgründen in der Erklärung die Angabe „Gebäude erbaut vor 1948“.
  • Ausgangspunkt für die Bewertung von Grund- und Boden sind die Bodenrichtwerte. Die Finanzverwaltung kann ergänzende Vorgaben zur Bestimmung der Bodenrichtwertzonen (Größe) machen, § 196 Abs. 1 BauGB. Die Gutachterausschüsse können Bodenrichtwertzonen zu noch größeren Zonen (Lagen) zusammenfassen. Für Kommunen, deren mittleres Bodenwertniveau unter dem Landesdurchschnitt Wohnen liegt, kann optional das für die Kommune jeweils ermittelte „mittlere Bodenwertniveau“ als „Ortsdurchschnittswert“ angesetzt werden (De-minimis-Regelung).
  • Soweit für gemischt genutzte Grundstücke sowie Geschäftsgrundstücke weder tatsächlich vereinbarte Mieten vorliegen noch ortsübliche Mieten ermittelt werden können, ist anstelle des Ertragswertverfahrens ein gegenüber dem geltenden Recht vereinfachtes Sachwertverfahren anzuwenden (statt über 30 Angaben sind dann nur 8 erforderlich).
  • Die Reform soll aufkommensneutral gestaltet werden. Die Steuermesszahl für die Neuregelung des Grundsteuer- und Bewertungsrechts unter Berücksichtigung der Punkte 1 bis 4 beträgt bei konstanten Hebesätzen nach erster grober Schätzung 0,325 ‰. Die Steuermesszahl wird nach Grundstücksarten differenziert. Für die jeweiligen Grundstücksarten wird die Steuermesszahl regelmäßig überprüft und gegebenenfalls angepasst.
  • Für die Grundsteuer A für die Land- und Forstwirtschaft wird ein Ertragswertverfahren, gemäß dem Gesetzentwurf des Bundesrats (BR-Drs. 515/16) eingeführt.
  • Die Kommunen erhalten die Option, eine Grundsteuer C auf unbebaute baureife Grundstücke zu erheben.
  • Es wird eine Lösung hinsichtlich der Auswirkungen für den Länderfinanzausgleich erarbeitet.
     

Ansprechpartner:

Ralf Kuhlmann
Steuerberater
Partner
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